قبل از خرید ملک صنعتی به چه نکاتی توجه کنیم؟
خرید یک ملک صنعتی، تصمیمی حساس و پرفشار است که نیاز به بررسی دقیق و شناخت عمیق از موارد فنی، قانونی و مالی دارد. در این راستا، آگاه بودن از نکات کلیدی قبل از خرید یک ملک سودآور و پایدار بسیار مهم است. در این مقاله ی تحلیلی ، به بر رسی نکته های کلید ی که قبل از خریده یک ملک صنعتی لازم است بدانید خواهیم پرداخت.
مرحله اول بررسی مالکیت و سند ملک
بررسی مالکیت ملک
بررسی سند مالکیت به معنای بررسی و تایید وضعیت مالکیتی یک واحد منظور از کارخانه یا انبار، مستلزمات و شرایط آن و مجاورت‌هایی که آن را احاطه کرده است می‌باشد. برای مثال اطمینان حاصل کنید که مالکیت ملک به صورت قطعی و بدون هرگونه مشکل شرح زیر است
حقوقی است.؟
یعنی مالک فعلی به طور قانونی و بدون هیچ ادعایی مالک ملک است ، این بررسی شامل تحقیق در مورد سوابق مالکیت و اطمینان از عدم وجود هرگونه مشکل در زنجیره انتقال مالکیت است.
– در صورت وجود هرگونه ادعا یا مشکل در مالکیت، باید آن را بررسی و رفع کرد.
بررسی وضعیت بارهای مالی و رهن بر روی ملک
در صورت وجود هرگونه بار یا رهن بر روی ملک، اطمینان حاصل کنید که آنها برداشته شده اند یعنی ملک باید به طور کامل و بدون هیچ بدهی یا تعهدی به شما منتقل شود. این بررسی شامل بررسی سوابق مالی و اطمینان از عدم وجود هرگونه بار مالی بر روی ملک است. در مجموع، بررسی مالکیت و سند ملک یکی از مهمترین نکات حقوقی قبل از خرید سوله صنعتی است که باید به دقت انجام شود تا از سلامت مالکیت و انتقال ملک اطمینان حاصل کرد.
بررسی سند ملک
بررسی کنید که سند ملک معتبر و بدون هرگونه ادعا یا دعوی است. سند باید به نام مالک فعلی باشد و فاقد هرگونه بار یا محدودیت باشد. این بررسی شامل بررسی اعتبار سند، عدم وجود هرگونه ادعا یا دعوی بر روی ملک، و عدم وجود بارهای مالی مانند رهن یا بدهی است. در صورت وجود هرگونه مشکل در سند ملک، باید آن را بررسی و رفع کرد.
مرحله دوم بررسی مجوزها و مجوزهای ساخت برای فعالیت صنعتی
-
بررسی مناسب بودن کاربری ملک برای فعالیت صنعتی
– بررسی طرح تفصیلی و کاربری زمین تعیین شده توسط شهرداری برای ملک مورد نظر
– اطمینان از اینکه کاربری ملک (مثلاً صنعتی، تجاری، مسکونی و…) با نوع فعالیت صنعتی مورد نظر سازگار است
– در صورت نیاز، بررسی امکان تغییر کاربری ملک به کاربری صنعتی
-
اطمینان از اخذ تمام مجوزهای ساخت و بهره برداری
– بررسی وضعیت مجوزهای ساخت و پایان کار برای ملک مورد نظر
– اطمینان از اخذ تمام مجوزهای لازم برای بهره برداری صنعتی از ملک، مانند پروانه کسب، مجوز تأسیس واحد صنعتی و غیره
– بررسی تاریخ اعتبار مجوزها و اطمینان از به روز بودن آنها
-
بررسی امکان تغییر کاربری در صورت نیاز
– ارزیابی امکان تغییر کاربری ملک در آینده در صورت نیاز به توسعه یا تغییر فعالیت صنعتی
– بررسی قوانین و مقررات شهرداری و سایر ارگانها در خصوص تغییر کاربری
– اطمینان از امکان دریافت مجوزهای لازم برای تغییر کاربری در صورت نیاز
در مجموع، بررسی دقیق مجوزها و امکان تغییر کاربری ملک از جمله اقدامات مهم و ضروری قبل از تصمیم گیری برای خرید ملک جهت فعالیت صنعتی است.
مرحله سوم بررسی قوانین و مقررات برای فعالیت صنعتی
این بخش بسیار مهم است و باید به دقت مورد بررسی قرار گیرد. برخی از نکات کلیدی در این زمینه عبارتند از
آگاهی از قوانین و مقررات شهرداری، محیط زیست و سایر ارگانها
_ دقت در قوانین و مقررات شهرداری در خصوص کاربری زمین، ضوابط ساخت و ساز و مجوزهای مورد نیاز
_همچنین قوانین و مقررات محیط زیست در خصوص فعالیت های صنعتی و الزامات زیست محیطی
_بررسی سایر قوانین و مقررات مرتبط با فعالیت صنعتی مانند قوانین کار، بهداشت و ایمنی و غیره
بررسی انطباق فعالیت های صنعتی با قوانین و مقررات
-اطمینان از اینکه فعالیت های صنعتی مورد نظر با قوانین و مقررات مرتبط مطابقت دارد
– بررسی الزامات قانونی مانند اخذ مجوزهای لازم، رعایت استانداردها و ضوابط زیست محیطی و غیره
– در صورت نیاز، بررسی امکان تطبیق فعالیت های صنعتی با قوانین و مقررات موجود.
بررسی سوابق و پیشینه قانونی ملک
بررسی سوابق و پیشینه قانونی ملک برای اطمینان از عدم وجود هرگونه تخلف یا مشکل قانونی در گذشته
در مجموع، بررسی دقیق قوانین و مقررات مرتبط با فعالیت صنعتی مورد نظر و اطمینان از انطباق آن با قوانین از جمله اقدامات ضروری قبل از تصمیم گیری برای خرید ملک صنعتی است.
مرحله چهارم بررسی سوابق حقوقی برای فعالیت های صنعتی
این بخش نیز بسیار مهم است و باید به دقت مورد بررسی قرار گیرد. برخی از نکات کلیدی در این زمینه عبارتند از
-
تحقیق در مورد وجود هرگونه دعاوی حقوقی یا مشکلات مالکیتی
-جستجوی سوابق حقوقی ملک و اطمینان از عدم وجود هرگونه مشکل یا دعوی در خصوص مالکیت
-بازبینی سوابق ثبتی ملک و اطمینان از صحت و قطعی بودن مالکیت
-بازبینی وضعیت بارهای مالی و رهن بر روی ملک و اطمینان از عدم وجود بدهی یا رهن
-
بررسی وضعیت پرونده های حقوقی در صورت وجود
-در صورت وجود هرگونه پرونده حقوقی مرتبط با ملک، بررسی وضعیت و روند آنها
-ارزیابی میزان ریسک و تأثیر احتمالی پرونده های حقوقی بر فعالیت صنعتی مورد نظر
-بررسی امکان حل و فصل پرونده های حقوقی و اطمینان از عدم وجود مشکل در این زمینه
-
بررسی سوابق قانونی و تخلفات احتمالی
-بررسی سوابق قانونی ملک و اطمینان از عدم وجود هرگونه تخلف یا مشکل قانونی در گذشته
-ارزیابی ریسک های احتمالی ناشی از سوابق قانونی ملک
در مجموع، بررسی دقیق سوابق حقوقی ملک و اطمینان از عدم وجود هرگونه مشکل یا دعوی حقوقی از جمله اقدامات ضروری قبل از تصمیم گیری برای خرید ملک جهت فعالیت صنعتی است.
مرحله پنجم بررسی قراردادها و تعهدات مرتبط با ملک برای فعالیت صنعتی
این بخش نیز بسیار مهم است و باید به دقت مورد بررسی قرار گیرد. برخی از نکات کلیدی در این زمینه عبارتند از:
-
بررسی وجود هرگونه قرارداد یا تعهد بر روی ملک
– بررسی سوابق ملک و اطمینان از عدم وجود هرگونه قرارداد یا تعهد که ممکن است بر مالکیت یا استفاده از ملک تأثیر بگذارد
– شناسایی و بررسی دقیق هرگونه قرارداد موجود مانند قرارداد اجاره، حق انتفاع، حق ارتفاق و غیره
-
اطمینان از قابل قبول بودن قراردادها و تعهدات برای خریدار
– بررسی محتوای قراردادها و تعهدات موجود و اطمینان از اینکه برای خریدار قابل قبول هستند
– ارزیابی شرایط و الزامات قراردادها و تعهدات و اطمینان از امکان اجرای آنها توسط خریدار
– در صورت نیاز، مذاکره با طرف های قرارداد برای اصلاح شرایط و تطبیق آنها با نیازهای خریدار
-
بررسی امکان فسخ یا اصلاح قراردادها:
فسخ قرار داد یعنی چه؟ یعنی با رعایت شرایط مقرر به صورت قانونی توافقات و قرار داد هارا از بین بردن .با فسخ کردن توافقات حقوقی و قانونی آن قرارداد از بین می رود و فروشنده و خریدار از تعهداتی که داده بوده اند رها می شوند.
در چه صورت امکان فسخ یا اصلاح قرارداد وجود دارد؟
– در صورت وجود قراردادهای نامطلوب، بررسی امکان فسخ یا اصلاح آنها
– ارزیابی هزینه ها و ریسک های احتمالی ناشی از فسخ یا اصلاح قراردادها
مرحله ششم ارزیابی قیمت
کارشناسی ملک: برای تعیین قیمت واقعی ملک، از یک کارشناس رسمی دادگستری کمک بگیرید.
مقایسه با املاک مشابه: قیمت ملک را با املاک مشابه در منطقه مقایسه کنید.
هزینه‌های جانبی: علاوه بر قیمت خرید ملک، هزینه‌های جانبی مانند مالیات نقل و انتقال، هزینه‌های ثبت سند و هزینه‌های احتمالی تعمیرات را نیز در نظر بگیرید.
اشتباهات رایجی که در خرید سوله رخ می دهد :
یکی از اشتباهات رایج ، خرید سوله های کوچک است که معمولا به عنوان انبار یا تولیدی استفاده می شوند و به دلیل دقت نکردن به متراژ مشکلات زیادی رخ می دهد. برای جلو گیری از این قبیل از مشکلات شما یک لیست از وسایلی ک قصد دارید در آن جا بگذارید بنویسید و مطمئن شوید که تمامی موارد لیست در آن سوله جا می شود . همچنین باید یک فضای خالی در نظر بگیرید برای ذخیره سازی در آینده.آجیلاممو
در مجموع، بررسی دقیق قراردادها و تعهدات مرتبط با ملک و اطمینان از قابل قبول بودن آنها برای خریدار از جمله اقدامات ضروری قبل از تصمیم گیری برای خرید ملک جهت فعالیت صنعتی است. املاک صنعتی با داشتن بیش از دو دهه تجربه و مشاوران و وکلای بسیار مجرب در زمینه خرید و فروش ملک های صنعتی آماده هرگونه همکاری با شما عزیزان می باشد.
